“買入，指以低于重置成本的價(jià)格收購(gòu)高質(zhì)、能創(chuàng)收的資產(chǎn)；
    修復(fù)，指基金積極地參與所投資公司的管理和經(jīng)營(yíng)，并迅速解決其資本結(jié)構(gòu)問題、硬傷及各種經(jīng)營(yíng)問題；
    賣出，一旦所有問題都解決了，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)走上正軌，基金退出的時(shí)機(jī)也就成熟了。
    這就是房地產(chǎn)基金的三步走戰(zhàn)略，非常簡(jiǎn)潔明了。
    但實(shí)際做起來(lái), 你們會(huì)發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有想象中的那么簡(jiǎn)單。
    尤其是第二步修復(fù)，它非常考驗(yàn)一只房地產(chǎn)基金的運(yùn)營(yíng)水平，同時(shí)也關(guān)系到基金的最終獲利。”
    一行人走在舊金山市區(qū)的大街上，夏景行偏頭對(duì)身旁的小犬介紹道。
    在他身旁, 還跟著伊凡卡、劉小朵、張晨光及幾名保鏢。
    半個(gè)多小時(shí)前, 飛機(jī)降落在了舊金山國(guó)際機(jī)場(chǎng), 然后夏景行等一行人就被前來(lái)迎接的小犬帶到市區(qū)CBD這一帶來(lái)了。
    他們準(zhǔn)備一起去看看小犬買的那將近300套房子，商討一下愿景家園的下一步運(yùn)營(yíng)策略。
    小犬笑呵呵道：“老大，你的這套三步走戰(zhàn)略理論，我貌似在那里聽說過啊？”
    聞言，伊凡卡笑吟吟的看向了夏景行，想看看他怎么說。
    夏景行輕笑一聲，失策了。
    他的這套理論沒有忽悠住從小到大見多識(shí)廣、對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域無(wú)比熟悉的伊凡卡就算了，現(xiàn)在連小犬都忽悠不了了。
    “房地產(chǎn)基金都是這個(gè)運(yùn)營(yíng)模式，各家公司之間大同小異。”
    小犬朝夏景行擠眉弄眼道：“原來(lái)是這樣啊，我就說這套理論怎么跟黑石的房地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)模式那么接近。。”
    聽到這，伊凡卡再也忍不住了，噗呲一聲笑了出來(lái)。
    “你笑什么？”
    夏景行暼了伊凡卡一眼，攤手道：“理論大家都懂，關(guān)鍵看各自的運(yùn)營(yíng)水平。”
    小犬像個(gè)狗腿子一樣猛點(diǎn)頭，“老大說的對(duì)，黑石的理論水平是很高, 但實(shí)操水平慘不忍睹。
    2007年5月, 那時(shí)候次貸市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了不好的苗頭，結(jié)果黑石的管理層仗著自家公司即將上市了, 有錢了，執(zhí)意強(qiáng)力推動(dòng)拉鋸談判了近一年時(shí)間的希爾頓收購(gòu)案。
    最終，黑石以56億美元的投入本金，加上高盛、美銀、美林、德銀等債務(wù)投資者拼湊出的205億美元貸款，溢價(jià)40%收購(gòu)并私有化了希爾頓酒店。
    交易完成后，希爾頓旗下?lián)碛械?0個(gè)酒店品牌，遍布全球的2800家酒店，近50萬(wàn)個(gè)房間全部被黑石收入囊中。
    但如今美國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退，旅游酒店業(yè)一片蕭條，聽說黑石的五十多億美元本金都快被減值光了。
    如果不是黑石二十多年的金字招牌在那擺著，我想高盛、美銀、德銀他們應(yīng)該都要掀桌子了。”
    夏景行笑瞇瞇的看著小犬，“可以啊，最近本事見長(zhǎng)啊！再過幾年，我都要跟你混飯吃了。”
    “我都是道聽途說，比不上老大你運(yùn)籌于帷幄之中，決勝于千里之外！”
    小犬表現(xiàn)得很謙虛，盡管他最近兩年也在瘋狂的學(xué)習(xí)和補(bǔ)課，但他可不認(rèn)為自己的水平比得上夏景行，連十分之一、百分之一都達(dá)不到。
    夏景行看向伊凡卡，說道：“你跟希爾頓姐妹那么熟，她們對(duì)這筆交易是不是很得意？
    認(rèn)為把曾祖父留下來(lái)的家業(yè)賣了個(gè)好價(jià)錢，避開了金融危機(jī)不說，以后還有機(jī)會(huì)低價(jià)買回來(lái)。”
    伊凡卡嘴巴張得老大，表現(xiàn)的很是吃驚，“你怎么知道？她們姐妹可沒少在我面前炫耀這筆交易，說她們家如何如何高瞻遠(yuǎn)矚。
    不是變賣祖產(chǎn)，而是一種投資策略。
    黑石替她們家擋了一刀，她們說很感謝施瓦茨曼（蘇世民）先生。”
    夏景行微笑道：“過幾年后，希望她們還可以像現(xiàn)在這樣笑的出來(lái)。”
    伊凡卡聽出了話外之音，連忙追問道：“你很看好這筆交易？你認(rèn)為黑石可以把希爾頓改造好？”
    夏景行比出兩根手指頭，“黑石具有兩大優(yōu)勢(shì)！
    第一，他們有二十多年的良好信譽(yù)和品牌，和華爾街的各家大型金融機(jī)構(gòu)都保持著良好的關(guān)系，很懂得分蛋糕、交朋友。
    我有聽到小道消息說，JP摩根的行政總裁很想甩掉希爾頓的40億美元貸款。
    但是現(xiàn)在爆發(fā)了金融危機(jī)，JP摩根根本無(wú)法把這些貸款打包成證券賣給各路投資者。
    至于抽梯子，JP摩根想都別想，頂多在圈子里發(fā)幾句牢騷，希望黑石方面聽到后能有所表示。
    黑石的第二大優(yōu)勢(shì)是貸款協(xié)議。
    一般來(lái)說，如果一家公司連續(xù)幾個(gè)季度發(fā)生運(yùn)營(yíng)虧損，債權(quán)人會(huì)要求立刻償還貸款。
    而黑石依靠過去的成績(jī)和口碑，簽署的貸款合同則沒有任何這種所謂的補(bǔ)充協(xié)議，因此不會(huì)觸發(fā)提前償還貸款的條件。”
    小犬睜大眼說道：“黑石借了200多億美元貸款，條件竟然這么寬松？”
    夏景行笑著回應(yīng)道：“你以為呢？華爾街向來(lái)喜歡捧高踩低，即便合同有些苛刻，依然有大把的人上趕著給黑石送錢。”
    “法克～”
    小犬爆了一句粗口，連連感慨沒天理。
    夏景行嗤笑道：“這就跟科技公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)是一樣的，金融企業(yè)的品牌和業(yè)績(jī)夠硬，自然有優(yōu)待。
    而黑石很懂得利用自身的這種優(yōu)勢(shì)，不然他們?cè)趺茨軇?chuàng)造那么多成功的杠桿收購(gòu)案例？
    有了喘氣之機(jī)，黑石在希爾頓內(nèi)部展開了大刀闊斧的改革，把總部從加州比弗利山莊搬去了更節(jié)約成本的弗吉尼亞州，同時(shí)進(jìn)一步推進(jìn)希爾頓集團(tuán)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)策略和大幅削減運(yùn)營(yíng)成本等等。
    黑石做了很多降本、增效、開源的工作。
    但是這些，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
    貝蘭克梵告訴我，黑石最近想找他們這幫債務(wù)投資者談?wù)劊髠鶛?quán)方延緩貸款還款期限。”
    熱愛商業(yè)、熱愛學(xué)習(xí)的伊凡卡聽得很是認(rèn)真，這可是華爾街的頂級(jí)商業(yè)信息，一般人根本接觸不到。
    她忍不住問道：“你覺得高盛他們會(huì)同意黑石提出的要求嗎？”
    夏景行輕輕點(diǎn)頭，“肯定會(huì)答應(yīng)的，關(guān)鍵看黑石愿意讓渡出多少利益，估計(jì)會(huì)進(jìn)行債務(wù)重組，債轉(zhuǎn)股一波。
    同時(shí)，黑石肯定也會(huì)再次對(duì)希爾頓進(jìn)行注資，以向眾多債務(wù)投資者表明自己經(jīng)營(yíng)好希爾頓的決心。”
    伊凡卡恍然大悟，點(diǎn)頭道：“我明白了！不過這一切都建立在黑石二十多年輝煌成功的基礎(chǔ)上，一般的機(jī)構(gòu)很難去復(fù)制這種操作。”
    夏景行輕輕點(diǎn)頭，原本他還動(dòng)過收購(gòu)希爾頓的念頭，不過當(dāng)他仔細(xì)衡量一番后，發(fā)現(xiàn)自己可能玩不轉(zhuǎn)。
    不得不說，黑石還是有真本事的，挑選了一個(gè)最差的時(shí)機(jī)收購(gòu)希爾頓，剛剛收購(gòu)?fù)瓿删捅l(fā)金融危機(jī)，所有人都等著看黑石的笑話。
    結(jié)果，黑石竟然完成了逆襲，杠桿收購(gòu)希爾頓一役創(chuàng)造了私募股權(quán)史上回報(bào)最豐厚的一筆投資，凈收益超過140億美元。
    其中，最愛在海外買買買的接盤俠中國(guó)河航集團(tuán)，為其貢獻(xiàn)了65億美元收益。
    因?yàn)檫@筆以及其他幾筆回報(bào)豐厚的地產(chǎn)投資，黑石地產(chǎn)基金的掌舵者喬納森·格雷直接被蘇世民定為了自己的接班人。
    夏景行看向伊凡卡和小犬，說道：“現(xiàn)在你們領(lǐng)悟了“修復(fù)”的真諦了嗎？”
    兩人皆點(diǎn)頭，心中各有所悟。</br>